Junio 2026 sloot af met de achtste opeenvolgende recordhoogte voor de huizenprijzen in Portugal. Maar onder deze nationale recordhoogte zit een interessante verandering: het goedkoopste deel van het land stijgt veel sneller dan het duurste deel, en de prijzenkaart begint zich te sluiten.
Het nationale beeld
De gemiddelde vraagprijs voor een woning in Portugal bereikte in juni 2026 3.156 euro per vierkante meter, 8,9% meer dan in dezelfde maand vorig jaar, volgens idealista. Over het kwartaal was de stijging 1,6%. De prijzen stegen in 25 van de 26 districten en eilanden die werden geanalyseerd.
Dit is het achtste opeenvolgende record - en het is tegelijkertijd een duidelijke vertraging. In maart was de stijging ten opzichte van vorig jaar 12%, in mei 10,2%, en nu 8,9%. Het is belangrijk om dit met zorg te lezen: vertragen is niet hetzelfde als dalen. De prijzen blijven stijgen en blijven records breken; wat veranderd is, is de snelheid.
Waar je het meest en het minst betaalt
De afstand tussen de uiteinden van het land blijft enorm. Per regio:
- Área Metropolitana de Lisboa — 4.403 €/m² (+8,0%)
- Algarve — 4.069 €/m² (+9,6%)
- Madeira — 3.697 €/m² (+7,5%)
- Norte — 2.558 €/m² (+5,5%)
- Alentejo — 2.083 €/m² (+18,7%)
- Açores — 2.018 €/m² (+10,0%)
- Centro — 1.786 €/m² (+14,3%)
In de districten is het verschil nog groter: Lisboa leidt met 4.724 €/m² en Guarda sluit de tabel af met 889 €/m² — meer dan vijf keer verschil binnen hetzelfde land. In de steden ligt Lissabon op 6.107 €/m² (+5,8%), Porto op 4.053 €/m² (+6,9%) en Faro op 3.766 €/m² (+14,6%).
De kaart keert zich om
Zet de lijst in volgorde van stijging in plaats van in volgorde van prijs en de lezing verandert: de regio's die het meest in waarde stijgen zijn Alentejo (+18,7%) en Centro (+14,3%) — de twee goedkoopste van het vasteland. En de regio's die het minst in waarde stijgen zijn Norte (+5,5%) en Área Metropolitana de Lisboa (+8,0%).
Het meest opvallende geval is dat van het district Coimbra: 1.757 euro per vierkante meter en een stijging van 21,6% in twaalf maanden, bijna twee en een half keer de nationale gemiddelde. In de stad Coimbra, 2.449 €/m² en +19%. Het is ook het district waar de Figueira da Foz en een groot deel van de Costa de Prata liggen — gebieden die nog steeds tot de meest betaalbare van het land behoren en waar het verschil met de rest sneller sluit.
De verklaring is bekend en geldt zowel voor Alentejo als voor Centro: wanneer de prijs in Lissabon en de Algarve onbetaalbaar wordt, verplaatst de vraag zich — zowel nationaal als internationaal — en verplaatst zich eerst naar waar het leven goed is en de zee geen stedelijke prijs heeft.
De hypotheeklasten stijgen ook, en om een andere reden
In augustus 2026 zijn de hypotheeklasten van huizen weer gestegen. De Euribor over 12 maanden is vastgesteld op 2,855% (+0,057 procentpunten), over 6 maanden op 2,647% en over 3 maanden op 2,425%, met de laatste met de meest uitgesproken beweging. De tarieven liggen op de hoogste waarden in bijna twee jaar, in een context die de markten hebben gekoppeld aan internationale instabiliteit.
In euro's, voor een lening van 150.000 euro over 30 jaar met een spread van 1%: ongeveer 704 euro per maand voor contracten die zijn gekoppeld aan de 12 maanden (6 euro meer dan in juli), 686 euro voor de 6 maanden (5 euro meer) en 667 euro voor de 3 maanden (7 euro meer).
Er zijn twee onafhankelijke assen en het is belangrijk om ze niet te verwarren: de aankoopprijs hangt af van de vraag en het aanbod, de hypotheeklast hangt af van de kosten van het geld. Ze kunnen in dezelfde richting bewegen, zoals nu, of in tegenovergestelde richtingen.
Wat verandert voor kopers en verkopers
Voor kopers is de inspanning toegenomen via twee kanalen tegelijk: de waarde van het onroerend goed en de kosten van de lening. En de onderhandelingsmarge is kleiner geworden — in het begin van 2026 daalde slechts 8% van de advertenties in Portugal in prijs. Goed kopen is minder afhankelijk van korting en meer van keuze: regio, typologie en het moment waarop je instapt.
Voor verkopers is het een goed moment — met een voorbehoud dat de vertraging concreet maakt. Een onroerend goed dat door de markt van vandaag wordt gewaardeerd, wordt verkocht; een onroerend goed dat door het record van de vorige maand wordt gewaardeerd, blijft in de portefeuille, en wat in de portefeuille blijft, wordt uiteindelijk verkocht onder de prijs die het aanvankelijk had kunnen bereiken.
Wat we gaan volgen
Drie dingen tot het einde van het jaar: of de nationale vertraging wordt bevestigd of omgekeerd; of de goedkoopste regio's blijven stijgen boven het gemiddelde — het verschil tussen de 21,6% van het district Coimbra en de 8,9% van het land kan niet eindeloos standhouden; en de koers van de Euribor, die weer zwaar weegt op de hypotheeklasten na maanden van relatieve rust.
Als je overweegt te kopen of te verkopen, neem dan contact met ons op. We werken elke dag in Figueira da Foz en de Costa de Prata, en het verschil tussen een nationaal gemiddelde en de waarde van een specifieke straat is meestal het verschil tussen een goed en een gemiddeld aanbod.