Im Juni 2026 schloss der portugiesische Immobilienmarkt mit dem achten Höchststand in Folge. Doch unter diesem nationalen Rekord verbirgt sich eine interessante Veränderung: Die günstigsten Regionen steigen viel schneller als die teuersten, und die Preiskarte beginnt sich zu schließen.
Das nationale Bild
Der durchschnittliche Preis für Wohnimmobilien in Portugal lag im Juni 2026 bei 3.156 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 8,9 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht, laut idealista. Im Quartalsvergleich betrug der Anstieg 1,6 %. Die Preise stiegen in 25 der 26 analysierten Distrikte und Inseln.
Es ist der achte Rekord in Folge – und gleichzeitig ein deutliches Abbremsen. Im März betrug der Anstieg 12 %, im Mai 10,2 %, und jetzt 8,9 %. Man sollte dies genau lesen: Abbremsen bedeutet nicht sinken. Die Preise steigen weiter an und erreichen weiterhin Höchststände; was sich geändert hat, ist die Geschwindigkeit.
Wo man am meisten und am wenigsten bezahlt
Die Differenz zwischen den Spitzen des Landes bleibt enorm. Nach Regionen:
- Área Metropolitana de Lisboa — 4.403 €/m² (+8,0%)
- Algarve — 4.069 €/m² (+9,6%)
- Madeira — 3.697 €/m² (+7,5%)
- Norte — 2.558 €/m² (+5,5%)
- Alentejo — 2.083 €/m² (+18,7%)
- Açores — 2.018 €/m² (+10,0%)
- Centro — 1.786 €/m² (+14,3%)
In den Distrikten ist der Unterschied noch größer: Lisboa führt mit 4.724 €/m², und die Guarda schließt die Tabelle mit 889 €/m² ab – mehr als fünfmal der Unterschied innerhalb desselben Landes. In den Städten liegt Lisboa bei 6.107 €/m² (+5,8%), Porto bei 4.053 €/m² (+6,9%) und Faro bei 3.766 €/m² (+14,6%).
Die Karte kehrt sich um
Wenn man die Liste nach dem Anstieg anstelle des Preises ordnet, ändert sich die Lesart: Die Regionen, die am meisten an Wert gewinnen, sind der Alentejo (+18,7%) und der Centro (+14,3%) – die beiden günstigsten Regionen des Kontinents. Und die Regionen, die am wenigsten an Wert gewinnen, sind der Norte (+5,5%) und die Área Metropolitana de Lisboa (+8,0%).
Der deutlichste Fall ist der Distrikt Coimbra: 1.757 Euro pro Quadratmeter und ein Anstieg von 21,6% in zwölf Monaten, fast zweieinhalb Mal so viel wie der nationale Durchschnitt. In der Stadt Coimbra 2.449 €/m² und +19%. Es ist auch der Distrikt, in dem die Figueira da Foz und ein großer Teil der Costa de Prata liegen – Zonen, die weiterhin zu den günstigsten des Landes gehören und in denen sich der Unterschied zum Rest schneller schließt.
Die Erklärung ist bekannt und gilt sowohl für den Alentejo als auch für den Centro: Wenn der Preis in Lisboa und im Algarve nicht mehr tragbar ist, verlagert sich die Nachfrage – national und international – und verlagert sich zunächst dorthin, wo das Leben billig und das Meer ohne metropolitanen Preis ist.
Auch die monatliche Rate ist gestiegen – und aus einem anderen Grund
Im August 2026 stiegen die monatlichen Raten für Häuser wieder. Der Euribor für 12 Monate lag bei 2,855% (+0,057 Prozentpunkte), für 6 Monate bei 2,647% und für 3 Monate bei 2,425%, wobei sich letztere am stärksten bewegte. Die Zinssätze liegen auf den höchsten Werten seit fast zwei Jahren, in einem Kontext, den die Märkte mit internationaler Instabilität in Verbindung bringen.
In Euro, für ein Darlehen von 150.000 Euro über 30 Jahre mit einem Spread von 1%: etwa 704 Euro pro Monat bei Verträgen, die an die 12-Monats-Euribor geknüpft sind (6 Euro mehr als im Juli), 686 Euro bei der 6-Monats-Euribor (5 Euro mehr) und 667 Euro bei der 3-Monats-Euribor (7 Euro mehr).
Es gibt zwei unabhängige Achsen, und man sollte sie nicht verwechseln: Der Kaufpreis hängt von Angebot und Nachfrage ab, die monatliche Rate hängt von den Kosten für das Geld ab. Sie können sich in die gleiche Richtung bewegen, wie jetzt, oder in entgegengesetzte Richtungen.
Was sich für Käufer und Verkäufer ändert
Für Käufer ist der Aufwand durch zwei Wege gleichzeitig gestiegen: der Wert des Objekts und die Kosten für das Darlehen. Und der Verhandlungsspielraum ist geschrumpft – Anfang 2026 sanken nur 8% der Anzeigen in Portugal im Preis. Gutes Kaufen hängt nun weniger vom Rabatt ab und mehr von der Wahl: Region, Typologie und der Zeitpunkt, an dem man einsteigt.
Für Verkäufer ist es ein guter Moment – mit einer Einschränkung, die das Abbremsen konkreter macht. Ein Objekt, das vom heutigen Markt bewertet wird, wird verkauft; ein Objekt, das vom Rekord des vergangenen Monats bewertet wird, bleibt im Portfolio, und was im Portfolio bleibt, wird letztendlich unter dem ursprünglichen Preis verkauft.
Was wir bis zum Jahresende verfolgen werden
Drei Dinge: Ob das nationale Abbremsen bestätigt wird oder sich umkehrt; ob die günstigsten Regionen weiter über dem Durchschnitt steigen – der Unterschied zwischen den 21,6% des Distrikts Coimbra und den 8,9% des Landes kann nicht ewig anhalten; und der Verlauf des Euribor, der nach monatelanger Ruhe wieder auf die monatliche Rate drückt.
Wenn Sie daran denken, zu kaufen oder zu verkaufen, sprechen Sie mit uns. Wir arbeiten in der Figueira da Foz und an der Costa de Prata jeden Tag, und der Unterschied zwischen dem nationalen Durchschnitt und dem Wert einer bestimmten Straße ist fast immer der Unterschied zwischen einem guten Geschäft und einem durchschnittlichen Geschäft.