Visas de Résidence pour Étrangers
Le Portugal offre plusieurs voies permettant aux étrangers de vivre dans le pays. Le choix dépend de votre profil, de votre nationalité et de vos objectifs.
Golden Visa (Visa Gold)
Le programme d'Autorisation de Résidence pour Activité d'Investissement (ARI) permet d'obtenir la résidence par le biais d'un investissement.
- Investissement minimum : 500 000 € dans des fonds d'investissement ou 400 000 € dans l'immobilier des régions de l'intérieur
- Séjour obligatoire : Seulement 7 jours par an
- Regroupement familial : Conjoint, enfants et parents inclus
- Voie vers la citoyenneté : Après 5 ans de résidence
- Remarque : les règles ont changé en 2024 — les biens immobiliers à Lisbonne, Porto et sur la côte de l'Algarve ne sont plus éligibles ; l'intérieur du pays et les îles restent éligibles
Visa D7 (Revenus Passifs)
Pour les retraités, les nomades numériques et ceux qui disposent de revenus passifs suffisants.
- Revenu minimum : environ 100 % du salaire minimum national pour le titulaire ; +50 % pour le conjoint ; +30 % par enfant
- Sources acceptées : retraite, loyers, dividendes, travail à distance
- Séjour obligatoire : 16 mois consécutifs au cours de la première période de 2 ans
- Permet de travailler : oui, y compris en indépendant
Visa D8 (Nomade Numérique)
Créé spécifiquement pour les travailleurs à distance qui travaillent pour des entreprises situées hors du Portugal.
- Revenu minimum : environ 4 fois le salaire minimum national
- Justificatif : contrat de travail à distance ou documents de votre propre entreprise
- Permet la résidence : oui, avec une voie vers la résidence permanente
Citoyenneté Portugaise
Après 5 ans de résidence légale, vous pouvez demander la nationalité portugaise — l'un des délais les plus courts de l'UE. Il faut :
- Un lien effectif avec la communauté portugaise (niveau A2 de portugais)
- Un casier judiciaire vierge au Portugal et dans le pays d'origine
- Ne pas avoir été condamné pour un crime passible d'une peine de 3 ans de prison ou plus
Régime Fiscal pour les Nouveaux Résidents
L'ancien Régime des Résidents Non Habituels (NHR) offrait des avantages fiscaux significatifs pendant 10 ans. Il a été supprimé pour les nouveaux candidats et remplacé par le Régime d'Imposition pour les Expatriés (IFICE).
Ce qui a changé
- Ceux qui bénéficiaient déjà du NHR conservent leurs avantages jusqu'à la fin des 10 ans
- Les nouveaux résidents peuvent être éligibles à l'IFICE, avec un taux réduit d'IRS
- Les professions à forte valeur ajoutée (ingénierie, informatique, médecine, entre autres) conservent leurs avantages
- Pensions étrangères : exonération maintenue uniquement pour ceux qui bénéficiaient déjà du NHR
IFICE — Incitation Fiscale à la Recherche et à l'Innovation d'Entreprise
Le régime actuel offre :
- Taux réduit d'IRS : 20 % sur les revenus du travail salarié et indépendant
- Exonération d'imposition : sur certains revenus du travail salarié, à condition de ne pas avoir été résident au Portugal au cours des 5 années précédentes
- Professions éligibles : dirigeants, spécialistes en informatique, ingénieurs, médecins, chercheurs, entre autres
Les règles fiscales changent fréquemment — l'équipe FOZ VILLA confirme toujours la situation à jour avec un fiscaliste avant toute décision.
Processus d'Achat d'un Bien Immobilier
1. Recherche et Sélection
Travaillez avec un consultant FOZ VILLA pour identifier les biens correspondant à vos critères. Nous organisons des visites en personne ou virtuelles.
2. Offre d'Achat
Nous présentons une offre formelle au vendeur, généralement accompagnée d'un acompte de 5 à 10 % de la valeur. L'offre peut être conditionnelle (au financement, à la vente d'un autre bien, etc.).
3. Contrat-Promesse d'Achat et de Vente (CPCV)
Document légal qui engage les deux parties. Il comprend :
- Le prix d'achat et les conditions de paiement
- Le délai pour l'acte notarié définitif (escritura)
- Les pénalités en cas de manquement (généralement le double de l'acompte)
- Acompte typique : 10 à 30 % de la valeur
4. Due Diligence
Nous vérifions la matrice cadastrale (matriz predial), le certificat du registre foncier (Registo Predial), le permis d'habiter et le certificat d'absence de dettes de la copropriété (le cas échéant).
5. Acte Notarié Public (Escritura)
Réalisé chez le notaire. Il requiert :
- Un NIF portugais (obligatoire pour acheter)
- Une pièce d'identité valide
- Un justificatif de paiement de l'IMT et de l'Imposto de Selo
- Un crédit approuvé (si financé)
6. Enregistrement et Prise de Possession
Après l'acte notarié, le bien est enregistré au Registo Predial et peut être habité.
Fiscalité de l'Achat
IMT — Impôt Municipal sur les Transmissions Onéreuses de Biens Immobiliers
Impôt payé par l'acheteur au moment de l'acte notarié, selon un barème progressif dépendant de la valeur et de la finalité du bien (résidence principale, résidence secondaire/investissement, ou bien rural — ce dernier à un taux fixe de 5 %).
Imposto de Selo (Droit de Timbre)
0,8 % sur la valeur de l'acte notarié, payé en même temps que l'IMT.
IMI — Impôt Municipal sur les Biens Immobiliers
Payé annuellement, entre avril et novembre. Le taux varie selon la municipalité :
- Bien urbain : 0,3 % à 0,45 % de la valeur patrimoniale fiscale (VPT)
- Bien rural : 0,8 %
- Fonds immobiliers : exonérés d'IMI
Plus-Values (Capital Gains)
Lors de la vente, une partie de la plus-value est imposée au titre de l'IRS. Des exonérations peuvent exister dans des circonstances spécifiques — à confirmer au cas par cas avec un fiscaliste.
Les montants et les tranches fiscales changent régulièrement. Les chiffres ci-dessus servent d'orientation générale — confirmez toujours les valeurs en vigueur avec notre équipe ou un comptable avant de décider.
Financement Bancaire
Pour les Résidents au Portugal
- LTV maximum : jusqu'à 90 % de la valeur d'expertise ou du prix d'achat (le plus faible des deux)
- Durée : jusqu'à 40 ans
- Taux et spread : varient selon l'Euribor et le profil de risque — nous comparons toujours plusieurs propositions avant d'avancer
Pour les Non-Résidents
- LTV maximum : généralement 65 à 70 % (certaines banques vont jusqu'à 80 % pour les profils à revenus élevés)
- Documents : déclaration de revenus du pays d'origine, justificatifs de revenus, traductions assermentées
- Apport initial : généralement à partir de 30 % de la valeur
Banques qui Financent les Étrangers
Millennium BCP, Novo Banco, Banco Santander, Caixa Geral de Depósitos, Banco BPI, Bankinter, entre autres. Nous travaillons avec des intermédiaires de crédit qui recherchent les meilleures conditions pour chaque profil.
FAQ — Questions Fréquentes
Non. Toute personne peut acheter un bien immobilier au Portugal, quelle que soit sa nationalité ou son visa. Si vous souhaitez vivre dans le pays, il vous faudra alors un visa de résidence adapté à votre profil.
Le NIF (Numéro d'Identification Fiscale) est obligatoire pour toute transaction au Portugal — achat immobilier, compte bancaire, contrats de services. Il s'obtient auprès des Finanças ou par l'intermédiaire d'un représentant fiscal ; les étrangers non-résidents ont besoin d'un représentant fiscal résidant au Portugal.
Outre le prix, comptez avec l'IMT, l'Imposto de Selo (0,8 %), les frais de notaire et d'enregistrement, ainsi que les honoraires d'avocat (si vous choisissez d'en avoir un). La commission de l'agence est normalement incluse dans le prix et payée par le vendeur.
Achats au comptant : généralement 2 à 6 semaines. Avec financement : 1 à 3 mois. Golden Visa : généralement 6 à 12 mois, y compris la préparation de la documentation.
Recommandé, mais pas obligatoire. L'avocat effectue la due diligence légale (matrice cadastrale, dettes, licences). FOZ VILLA travaille avec des avocats de confiance et peut vous en recommander selon votre cas.
Oui, mais avec des restrictions. Lisbonne, Porto et plusieurs zones de l'Algarve exigent un enregistrement d'Alojamento Local (AL), avec des quotas par paroisse (freguesia) et des zones où les nouveaux enregistrements sont suspendus. Nous vérifions la situation spécifique de chaque bien avant l'achat.
Partiellement. Les biens immobiliers à Lisbonne, Porto et sur la côte de l'Algarve ne sont plus éligibles ; les biens de l'intérieur du Portugal et des îles (Madère, Açores) restent éligibles sous certaines conditions. Les fonds d'investissement restent éligibles dans n'importe quelle zone. Les règles changent régulièrement — nous confirmons toujours la situation en vigueur au cas par cas.
Oui. Le Portugal dispose d'un système légal transparent de registre foncier, avec une documentation publique accessible sur tout bien immobilier. Le risque se réduit avec une due diligence adéquate et l'accompagnement de professionnels agréés — c'est ce que FOZ VILLA garantit du début à la fin.