Aufenthaltsvisa für Ausländer
Portugal bietet Ausländern verschiedene Wege, im Land zu leben. Die Wahl hängt von Ihrem Profil, Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihren Zielen ab.
Golden Visa (Visto Gold)
Das Programm der Aufenthaltsgenehmigung für Investitionstätigkeit (ARI) ermöglicht den Erwerb einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investition.
- Mindestinvestition: 500.000 € in Investmentfonds oder 400.000 € in Immobilien im Landesinneren
- Pflichtaufenthalt: Nur 7 Tage pro Jahr
- Familienzusammenführung: Ehepartner, Kinder und Eltern eingeschlossen
- Weg zur Staatsbürgerschaft: Nach 5 Jahren Aufenthalt
- Hinweis: Die Regeln haben sich 2024 geändert — Immobilien in Lissabon, Porto und an der Algarve-Küste qualifizieren nicht mehr; das Landesinnere und die Inseln bleiben weiterhin förderfähig
Visto D7 (Passive Einkünfte)
Für Rentner, digitale Nomaden und alle, die über ausreichende passive Einkünfte verfügen.
- Mindesteinkommen: etwa 100 % des nationalen Mindestlohns für den Antragsteller; +50 % für den Ehepartner; +30 % pro Kind
- Akzeptierte Einkommensquellen: Rente, Mieteinnahmen, Dividenden, Fernarbeit
- Pflichtaufenthalt: 16 aufeinanderfolgende Monate im ersten Zeitraum von 2 Jahren
- Erlaubt Erwerbstätigkeit: ja, einschließlich selbstständiger Tätigkeit
Visto D8 (Digitaler Nomade)
Speziell für Fernarbeiter geschaffen, die für Unternehmen außerhalb Portugals tätig sind.
- Mindesteinkommen: etwa das 4-Fache des nationalen Mindestlohns
- Nachweis: Fernarbeitsvertrag oder Unterlagen des eigenen Unternehmens
- Erlaubt Aufenthalt: ja, mit Weg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung
Portugiesische Staatsbürgerschaft
Nach 5 Jahren legalem Aufenthalt können Sie die portugiesische Staatsangehörigkeit beantragen — eine der kürzesten Fristen in der EU. Erforderlich ist:
- Tatsächliche Verbindung zur portugiesischen Gemeinschaft (Portugiesisch-Niveau A2)
- Einwandfreies Führungszeugnis in Portugal und im Herkunftsland
- Keine Verurteilung wegen einer Straftat, die mit 3 oder mehr Jahren Haft geahndet wird
Steuerregime für Neuansässige
Das frühere Regime für nicht gewöhnlich Ansässige (NHR) bot über 10 Jahre erhebliche Steuervorteile. Es wurde für Neuantragsteller abgeschafft und durch das Steuerregime für Expatriates (IFICE) ersetzt.
Was sich geändert hat
- Wer bereits den NHR-Status hatte, behält die Vorteile bis zum Ende der 10 Jahre
- Neuansässige können sich für das IFICE mit reduziertem IRS-Satz qualifizieren
- Berufe mit hoher Wertschöpfung (Ingenieurwesen, IT, Medizin, unter anderem) behalten die Vorteile
- Ausländische Renten: Befreiung nur für diejenigen erhalten, die bereits den NHR-Status hatten
IFICE — Steuerlicher Anreiz für Forschung und unternehmerische Innovation
Das aktuelle Regime bietet:
- Reduzierter IRS-Satz: 20 % auf Einkünfte aus abhängiger und selbstständiger Arbeit
- Steuerbefreiung: auf bestimmte Einkünfte aus abhängiger Arbeit, sofern Sie in den vorangegangenen 5 Jahren nicht in Portugal ansässig waren
- Förderfähige Berufe: Führungskräfte, IT-Spezialisten, Ingenieure, Ärzte, Forscher, unter anderem
Steuerregeln ändern sich häufig — das FOZ VILLA-Team klärt die aktuelle Situation vor jeder Entscheidung stets mit einem Steuerberater ab.
Immobilienkaufprozess
1. Suche und Auswahl
Arbeiten Sie mit einem FOZ VILLA-Berater zusammen, um Immobilien zu finden, die Ihren Kriterien entsprechen. Wir organisieren Besichtigungen vor Ort oder virtuell.
2. Kaufangebot
Wir unterbreiten dem Verkäufer ein formelles Angebot, üblicherweise begleitet von einer Anzahlung von 5–10 % des Werts. Das Angebot kann an Bedingungen geknüpft sein (Finanzierung, Verkauf einer anderen Immobilie usw.).
3. Vorvertrag über Kauf und Verkauf (CPCV)
Rechtsdokument, das beide Parteien bindet. Es enthält:
- Kaufpreis und Zahlungsbedingungen
- Frist für die endgültige notarielle Beurkundung
- Vertragsstrafen bei Nichterfüllung (typischerweise das Doppelte der Anzahlung)
- Typische Anzahlung: 10–30 % des Werts
4. Due Diligence
Wir prüfen die Steuermatrix der Immobilie (matriz predial), den Grundbuchauszug (certidão do registo predial), die Nutzungsgenehmigung und die Bescheinigung über Schulden der Eigentümergemeinschaft (sofern zutreffend).
5. Notarielle Beurkundung (Escritura Pública)
Wird beim Notariat durchgeführt. Erforderlich ist:
- Portugiesische NIF (obligatorisch für den Kauf)
- Gültiges Ausweisdokument
- Zahlungsnachweis für IMT und Imposto de Selo
- Bewilligter Kredit (bei Finanzierung)
6. Eintragung und Besitz
Nach der notariellen Beurkundung wird die Immobilie im Grundbuch (Registo Predial) eingetragen und kann bewohnt werden.
Besteuerung beim Kauf
IMT — Kommunale Steuer auf entgeltliche Immobilienübertragungen
Vom Käufer bei der notariellen Beurkundung gezahlte Steuer, nach einer progressiven Skala je nach Wert und Verwendungszweck der Immobilie (eigener Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz/Investition oder ländliche Immobilie — Letztere zum festen Satz von 5 %).
Imposto de Selo (Stempelsteuer)
0,8 % auf den Beurkundungswert, gemeinsam mit der IMT gezahlt.
IMI — Kommunale Immobiliensteuer
Jährlich gezahlt, zwischen April und November. Der Satz variiert je nach Gemeinde:
- Städtische Immobilie: 0,3 % bis 0,45 % des steuerlichen Vermögenswerts (VPT)
- Ländliche Immobilie: 0,8 %
- Immobilienfonds: von der IMI befreit
Wertzuwächse (Capital Gains)
Beim Verkauf wird ein Teil des Wertzuwachses im Rahmen der IRS besteuert. Unter bestimmten Umständen können Befreiungen bestehen — im Einzelfall mit einem Steuerberater zu klären.
Die Steuerwerte und -stufen ändern sich regelmäßig. Die obigen Zahlen dienen zur allgemeinen Orientierung — bestätigen Sie die geltenden Werte stets mit unserem Team oder einem Buchhalter, bevor Sie entscheiden.
Bankfinanzierung
Für in Portugal Ansässige
- Maximaler LTV: bis zu 90 % des Schätzwerts oder Kaufpreises (der niedrigere der beiden)
- Laufzeit: bis zu 40 Jahre
- Zinsen und Spread: variieren mit dem Euribor und dem Risikoprofil — wir vergleichen stets mehrere Angebote, bevor wir fortfahren
Für Nicht-Ansässige
- Maximaler LTV: typischerweise 65–70 % (einige Banken gehen bei Profilen mit hohem Einkommen bis zu 80 %)
- Unterlagen: Steuererklärung (IRS) des Herkunftslands, Einkommensnachweis, beglaubigte Übersetzungen
- Anfangsanzahlung: in der Regel ab 30 % des Werts
Banken, die Ausländer finanzieren
Millennium BCP, Novo Banco, Banco Santander, Caixa Geral de Depósitos, Banco BPI, Bankinter, unter anderem. Wir arbeiten mit Kreditvermittlern zusammen, die für jedes Profil die besten Konditionen suchen.
FAQ — Häufig gestellte Fragen
Nein. Jede Person kann unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Visum eine Immobilie in Portugal kaufen. Wenn Sie im Land leben möchten, benötigen Sie hierfür ein zu Ihrem Profil passendes Aufenthaltsvisum.
Die NIF (Steueridentifikationsnummer) ist für jede Transaktion in Portugal obligatorisch — Immobilienkauf, Bankkonto, Dienstleistungsverträge. Sie wird bei den Finanzbehörden (Finanças) oder über einen Steuervertreter erlangt; nicht ansässige Ausländer benötigen einen in Portugal ansässigen Steuervertreter.
Neben dem Preis rechnen Sie mit IMT, Imposto de Selo (0,8 %), Notar- und Grundbuchgebühren sowie Anwaltshonoraren (falls Sie einen Anwalt hinzuziehen). Die Maklerprovision ist normalerweise im Preis enthalten und wird vom Verkäufer gezahlt.
Barkäufe: typischerweise 2 bis 6 Wochen. Mit Finanzierung: 1 bis 3 Monate. Golden Visa: typischerweise 6 bis 12 Monate, einschließlich der Vorbereitung der Unterlagen.
Empfohlen, aber nicht obligatorisch. Der Anwalt führt die rechtliche Due Diligence durch (Steuermatrix, Schulden, Genehmigungen). FOZ VILLA arbeitet mit vertrauenswürdigen Anwälten zusammen und kann je nach Ihrem Fall eine Empfehlung aussprechen.
Ja, aber mit Einschränkungen. Lissabon, Porto und mehrere Gebiete der Algarve verlangen eine Registrierung als Alojamento Local (AL), mit Quoten je Gemeindebezirk und Gebieten, in denen neue Registrierungen ausgesetzt sind. Wir prüfen die spezifische Situation jeder Immobilie vor dem Kauf.
Teilweise. Immobilien in Lissabon, Porto und an der Algarve-Küste qualifizieren nicht mehr; Immobilien im Landesinneren Portugals und auf den Inseln (Madeira, Azoren) bleiben unter bestimmten Bedingungen förderfähig. Investmentfonds qualifizieren weiterhin in jeder Region. Die Regeln ändern sich regelmäßig — wir bestätigen die geltende Situation stets im Einzelfall.
Ja. Portugal verfügt über ein transparentes Grundbuchsystem mit öffentlich zugänglichen Unterlagen zu jeder Immobilie. Das Risiko verringert sich mit angemessener Due Diligence und der Begleitung durch akkreditierte Fachleute — genau das gewährleistet FOZ VILLA von Anfang bis Ende.