Das Kaufen einer Wohnung in Portugal mit Hilfe einer Hypothek ist für im Ausland lebende Käufer eine realistische Option. Allerdings gibt es für nicht-residentielle Käufer spezifische Regeln, Kriterien und Anforderungen, die von Anfang an bekannt sein sollten. Eine angemessene Vorbereitung kann den Unterschied zwischen einem einfachen und vorhersehbaren Prozess und einem Prozess mit Verzögerungen, Überraschungen und unerwarteten Schwierigkeiten ausmachen.
Von der Höhe, die die Banken finanzieren, bis hin zu den erforderlichen Dokumenten und der Analyse der im Ausland erzielten Einkünfte – das Verständnis jeder Phase im Voraus ermöglicht es, fundiertere Entscheidungen zu treffen und den Kauf einer Immobilie in Portugal mit größerer Sicherheit voranzutreiben.
Wie viel können Banken Nicht-Residenten finanzieren?
Die verfügbare Finanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Bank, des finanziellen Profils des Käufers, des Landes, in dem er lebt, der Währung, in der er sein Einkommen erzielt, und dem Zweck der Immobilie.
Im Allgemeinen neigen portugiesische Banken dazu, bei der Finanzierung für Nicht-Residenten konservativer zu sein. Es ist üblich, Finanzierungslösungen zwischen 65% und 80% des Kauf- oder Bewertungspreises der Immobilie zu finden, abhängig von den spezifischen Bedingungen des Prozesses.
In der Praxis bedeutet dies, dass der Käufer auf eine erhebliche Teil des Investments durch Eigenkapital vorbereitet sein muss. Die Einlage kann sich häufig zwischen 20% und 35% des Immobilienpreises bewegen, zu dem noch Steuern, Notarkosten und andere mit dem Kauf verbundene Ausgaben hinzukommen.
Aus diesem Grund ist es wichtig, im Voraus die eigene Finanzierungsfähigkeit zu kennen, um einen realistischen Haushalt zu definieren und die Suche nach einer Immobilie mit größerer Sicherheit zu beginnen.
Üblicherweise erforderliche Dokumentation
Obwohl die Dokumente je nach Finanzinstitut und Land des Käufers variieren können, gibt es einige Elemente, die häufig im Kreditprüfungsprozess angefordert werden:
- NIF português – die portugiesische Steueridentifikationsnummer ist für diverse Transaktionen in Portugal unerlässlich und wird häufig für den Kauf- und Finanzierungsprozess benötigt.
- Einkommensnachweise – können Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen des Wohnsitzlandes, Arbeitsverträge oder andere Dokumente umfassen, die die finanzielle Stabilität belegen.
- Kontostände – in der Regel für die letzten Monate, um es der Bank zu ermöglichen, die finanziellen Bewegungen und die Fähigkeit, die übernommenen Verpflichtungen zu erfüllen, zu analysieren.
- Meldebescheinigung – ausgestellt im Wohnsitzland.
- Gültiges Ausweisdokument – wie Personalausweis, Reisepass oder gleichwertiges Dokument.
- Kreditinformationen – wenn im Wohnsitzland oder Herkunftsland verfügbar.
Es ist wichtig, diese Dokumentation rechtzeitig zu sammeln. Ein gut vorbereiteter Prozess kann Verzögerungen reduzieren und eine schnellere und effizientere Kreditprüfung ermöglichen.
Feste, variable oder gemischte Zinsen?
Portugiesische Banken bieten verschiedene Zinslösungen an, sodass der Käufer eine Finanzierungsstruktur wählen kann, die besser zu seinem finanziellen Profil und seinem Risikotoleranzgrad passt.
Die variable Zinsen sind normalerweise mit einem Index, wie der Euribor, verbunden, zu dem der von der Bank definierte Spread hinzukommt. Die monatliche Rate kann sich daher im Laufe der Zeit ändern.
Die festen Zinsen ermöglichen es, eine stabile monatliche Rate während des vereinbarten Zeitraums zu gewährleisten, was eine bessere Planung der Finanzen ermöglicht.
Es gibt auch die gemischten Zinsen, die eine anfängliche Phase mit festen Zinsen mit einer späteren Phase mit variablen Zinsen kombinieren.
Für internationale Käufer sollte die Wahl sorgfältig analysiert werden, unter Berücksichtigung der erwarteten Finanzierungsdauer, der verfügbaren Einkünfte und der Währung, in der diese Einkünfte erhalten werden.
Das Wechselkursrisiko: Ein Faktor, der nicht ignoriert werden sollte
Wenn die Einkünfte des Käufers in einer anderen Währung als dem Euro erhalten werden, gibt es einen zusätzlichen Faktor zu berücksichtigen: das Wechselkursrisiko.
Wenn das Einkommen in Pfund, Dollar, Schweizer Franken oder Kronen erzielt wird, aber die Hypothekenzahlung in Euro geleistet wird, kann eine ungünstige Wechselkursänderung den tatsächlichen Kosten der Finanzierung erhöhen.
Aus diesem Grund ist es wichtig, den Einfluss möglicher Wechselkursfluktuationen sorgfältig zu analysieren und einen angemessenen Finanzierungsspielraum im monatlichen Budget zu halten.
Welche sind die wichtigsten Schritte?
Obwohl jeder Prozess unterschiedliche Merkmale aufweisen kann, umfasst der typische Prozess für nicht-residentielle Käufer mehrere Phasen:
- Erhalt der portugiesischen Steueridentifikationsnummer (NIF) und Vorbereitung der erforderlichen Dokumentation.
- Analyse der finanziellen Fähigkeit und Anfrage einer Kreditvorbescheidung.
- Erhalt einer Vorabgenehmigung oder Finanzierungshinweis, wenn möglich.
- Definition eines realistischen Budgets, unter Berücksichtigung der Einlage und der zusätzlichen Kaufkosten.
- Finden der geeigneten Immobilie für die Bedürfnisse und das Investitionsprofil.
- Weiterleitung zur bankinternen Bewertung der ausgewählten Immobilie.
- Erhalt der endgültigen Kreditgenehmigung und Vorbereitung der Vertragsdokumentation.
- Unterzeichnung des Kaufvertrags, wenn anwendbar.
- Abschluss der notariellen Urkunde und Formalisierung des Kaufs der Immobilie.
Die Vorabgenehmigung oder eine klare Finanzierungskapazität zu haben, bevor man mit der Suche beginnt, kann einen erheblichen Vorteil darstellen. Neben der Vermeidung der Analyse von Immobilien über dem tatsächlichen Budget ermöglicht es dem Käufer, mit größerer Sicherheit zu handeln, wenn er die richtige Immobilie findet.
Kaufen in Portugal aus der Ferne mit lokaler Betreuung
Für im Ausland lebende Käufer kann der Kauf einer Immobilie in Portugal wie ein komplexer Prozess erscheinen. Die Entfernung, die Dokumentation, die Finanzierung und die Notwendigkeit, verschiedene Instanzen zu koordinieren, machen es besonders wichtig, professionelle Betreuung zu haben.
Bei FOZ VILLA begleiten wir nationale und internationale Käufer während des gesamten Kaufprozesses, von der Identifizierung der Bedürfnisse und Auswahl der Immobilien bis hin zur Koordination mit spezialisierten Partnern für Hypotheken, Bewertungen, Dokumentation und Abschluss des Kaufs.
Unser Ziel ist es, den Prozess transparenter, sicherer und effizienter zu machen, damit jeder Käufer in Portugal mit größerer Sicherheit investieren kann – auch wenn er Tausende von Kilometern entfernt ist.
